Рынок недвижимости в нашей стране с каждым годом становится все более цивилизованным. В минувшем месяце Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области провела «круглый стол», посвященный безопасности и рискам сделок с жильем.
Каждая операция с недвижимостью – это многоступенчатый процесс, в который вовлечены несколько сторон. По ходу сделки необходимо учесть не только все нюансы и пожелания заинтересованных лиц, но и провести тщательную экспертизу документов.
По данным ГУ Росрегистрации, на вторичном рынке жилья в Петербурге ежегодно совершается около 50 тыс. сделок купли-продажи, причем 2,5 тыс. из них незаконны – такие данные были приведены на состоявшемся мероприятии. Больше всего арестов (около 30%) накладывается на объекты из-за споров о правах на квартиры в ЖСК и из-за тяжб о разделе долей (до 25%). Наиболее часто возникают разногласия по поводу договоров ренты или наследственных правоотношений.
Сегодня обман на рынке недвижимости осуществляется юридически грамотными и технически подготовленными лицами. В Гражданском кодексе можно найти множество оснований, позволяющих признать сделку недействительной. Дело в том, что в нашей стране схема работы с недвижимостью стихийно складывалась по американской модели, а система закрепления прав на объекты позаимствована из опыта континентальной Европы. В США используется актовая система регистрации, при которой регистрируются сами документы, а в континентальной Европе – титульная (система регистрации прав). Эти две модели диаметрально противоположны по смыслу и процедурам закрепления прав и жестко увязаны с принятым в стране законодательством.
При титульной системе орган государственной регистрации по совершении записи в поземельной книге – гарантирует бесповоротность приобретенных прав каждому добросовестному покупателю, не вступившему в преступный сговор с регистратором (не обманувшему продавца иным способом). Если в результате оспоренной сделки не были нарушены чьи-то законные права, пострадавший получит по суду от государства денежную компенсацию.
Актовая система не подразумевает никакой ответственности со стороны государства, а защита интересов участников сделок с недвижимостью целиком лежит на хорошо развитой системе страхования. Титульные страховые компании по результатам тщательной проверки «истории прав» берут на себя ответственность за финансовый риск потери собственности в будущем. Изучение истории объекта, что характерно, проводится до совершения сделки, и если в результате страховая компания откажется от выдачи полиса потенциальному покупателю, последний вряд ли согласится совершить покупку.
Отечественная система сочетает невозможное: при отсутствии со стороны государства гарантий законности им же зарегистрированных прав, у нас не развита система титульного страхования. Участники «круглого стола» сошлись во мнении, что наряду с экспертизой документов еще одним способом избежать рисков на рынке недвижимости является титульное страхование. Пока в нашей стране не развита «культура страхования», и услугой титульного страхования пользуются далеко не все покупатели недвижимости. Именно здесь кроется причина десятков тысяч споров о правах на недвижимость, которые ежегодно слушаются в петербургских судах.
Генеральный директор ЗАО «Городское Жилищное Агентство» Алексей Башкин подчеркнул, что, покупая квартиру, необходимо здраво оценивать уровень цен на недвижимость. Сегодня в Санкт-Петербурге невозможно купить 1-комнатную квартиру дешевле 2,3 млн. рублей (хрущевка на окраине), причем в эту сумму не входят комиссионные риэлтора, которые, как правило, составляют 4% и больше, оплата услуг юриста, расходы на страхование и т.д.
По ходу обсуждения рисков на рынке недвижимости очень много говорилось о роли риэлторов в процессе заключения сделок. Риэлтор – это специалист по сделкам с недвижимостью, его задача отстаивать интересы продавца и заключить договор согласно букве закона. «Если даже вы нашли квартиру сами – обратитесь к специалисту, чтобы он сопровождал вашу сделку и помог избежать существующих рисков», – подчеркнул вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер. И, действительно, зачастую в создавшихся проблемах виноваты сами граждане, так как очень малый процент людей может разобраться в нюансах жилищного рынка без помощи профессионалов.
Покупателю на заметку
По прогнозам Александра Гиновкера, процентные ставки по ипотеке в 2008 году обязательно вырастут. Сейчас в Петербурге доля ипотечного кредитования на вторичном рынке жилья составляет только 10%.